Con sentenza n. 5123/2025 del 17 settembre 2025, la Corte d’Appello di Roma ha affrontato il caso di una compravendita immobiliare, che era stata condizionata all’ottenimento del certificato di agibilità.

In primo grado, davanti al Tribunale, l’acquirente aveva chiesto di rideterminare il prezzo, mancando tale certificato, ed il giudice gli aveva dato ragione.

I venditori avevano poi impugnato tale sentenza davanti alla Corte di Appello di Roma, sostenendo che il “silenzio-assenso” della Pubblica Amministrazione, ai sensi dell’art. 25 del DPR 380/2001, equivalesse all’avveramento della condizione e che, altresì, fosse sufficiente la perizia asseverata di un tecnico, che avevano fornito al compratore.

La Corte d’Appello, per converso, ha affermato che, in assenza di un’espressa previsione contrattuale, non possono equipararsi perizia asseverata e certificato di agibilità, anche in considerazione del carattere pubblicistico della disciplina in materia.

Inoltre, la Corte ha evidenziato che la perizia fornita dalla parte alienante non conteneva tutti i requisiti indicati nel contratto, poiché difettava della dichiarazione che alla domanda di agibilità fosse stata allegata tutta la documentazione a corredo.

Da qui la condanna emessa nei confronti dei venditori.

Quanto all’orientamento della Corte di Cassazione, questa, con l’ordinanza 5 agosto 2025, n. 22651, ha affermato che, nella vendita di immobili ad uso abitativo, l’agibilità costituisce un requisito indispensabile.

Non è sufficiente che il compratore sia informato della mancanza del certificato.

Soltanto nel caso in cui l’acquirente abbia rinunciato espressamente al requisito dell’abitabilità o si sia fatto carico dei relativi adempimenti, può addivenirsi alla stipula.

Altrimenti, l’acquirente può rifiutarsi di comprare ed a quel punto possono verificarsi tre casi: se si tratta di immobile affetto da difformità non sanabili, la giurisprudenza parla addirittura di “aliud pro alio”, cioè di vendita di una cosa per altra, nel senso che manca un elemento caratteristico intrinseco dell’immobile; o le difformità sono sanabili; ovvero ancora la mancanza della certificazione è ascrivibile ad un semplice ritardo nella definizione della pratica in via amministrativa.

Ovviamente la responsabilità del venditore, ed i suoi obblighi risarcitori, sono via via minori, passando dalla prima alla terza ipotesi.

Francesco Salimbeni